Mutuo cointestato con un unico proprietario: come funziona?

Informazioni e caratteristiche del mutuo cointestato, con un unico proprietario dell’immobile

Per chi intende acquistare un immobile insieme ad un’altra persona può essere agevole ricorrere al mutuo cointestato, una soluzione utile anche laddove titolare del bene acquistato sia un unico proprietario.

Il caso più ricorrente è quello di una giovane coppia in cerca della loro prima casa, ma ai fini della fattispecie non è rilevante che tra le parti esista un rapporto di parentela.

Il vantaggio di sottoscrivere un mutuo cointestato deriva, come l’espressione suggerisce, dall’essere entrambe le parti intestatarie del finanziamento. Per la banca, invece, rappresenta una garanzia, specie nell’ipotesi in cui sia dubbia la posizione solvente di una delle parti.

In questo articolo, quindi, vedremo nel dettaglio come funziona il mutuo cointestato con unico proprietario, distinguendo questa ipotesi da quella di comproprietà dell’immobile con mutuo intestato ad un unico titolare.

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    Come funziona il mutuo cointestato con unico proprietario

    Caratteristica del mutuo cointestato è, come abbiamo già introdotto, quella di prevedere che siano due i soggetti coinvolti nel rimborsare il debito alla banca.

    Ne consegue che, in caso di insolvenza, la banca può procedere indistintamente con provvedimenti, ad esempio con il pignoramento, contro uno dei due debitori.

    Nel caso di mutuo cointestato con un unico proprietario, invece, significa che sebbene il mutuo gravi su entrambe le parti, una sola di esse è titolare del diritto di proprietà dell’immobile. Questo rileva ai fini della possibilità di beneficiare delle detrazioni degli interessi passivi, poiché nell’ipotesi di:

    • mutuo cointestato: entrambi i soggetti possono detrarre gli interessi fino ad un massimo di 2000€ ciascuno;
    • mutuo cointestato con unico proprietario: l’unico che può richiedere la detrazione dell’Irpef al 19% è il solo proprietario e non il cointestatario.

    Per quanto riguarda, invece, il caso di proprietà cointestata con un unico mutuatario, ciò che qui rileva è la titolarità della proprietà. Ai fini dei benefici fiscali è evidente che ci troviamo in una situazione inversa rispetto a quella della cointestazione del mutuo. Qui è una sola delle due parti ad essere titolare del mutuo e pertanto è quest’ultima solamente che può procedere alla richiesta di detrazione dell’Irpef al 19%.

    Accollo mutuo cointestato

    Torniamo all’esempio dei due coniugi, entrambi intestatari del mutuo. Cosa accadrebbe se la convivenza venisse meno? In questo caso si può ricorrere all’istituto dell’accollo del mutuo, previsto e disciplinato dall’art. 1273 del Codice Civile.Mutuo cointestato

    In base alla norma, per accollo si intende il trasferimento del mutuo dal mutuatario ad un nuovo debitore, che si impegna così a ripagare il debito residuo.

    In caso di mutuo cointestato ottenere la liberatoria dal mutuo non è semplice, anzi alle volte è necessario l’intervento del giudice.

    C’è da dire che alla banca non interessa la ragione per cui il vincolo tra i due mutuatari viene meno: l’importante è che l’accollante (colui cioè che si fa carico del debito dell’altra parte, detta accollato) presti le necessarie garanzie alla restituzione del credito vantato.

    Anche nel caso di separazione non consensuale tra due coniugi, questi sono tenuti entrambi alla restituzione, a meno che:

    • vi sia un intervento del giudice;
    • si riesca a giungere ad un accordo.

    In quest’ultimo caso l’accordo sarebbe quello per cui uno dei due coniugi si accollerà la quota di debito dell’altro permettendo così il mantenimento del vecchio mutuo.

    L’importante è che l’accordo tra le parti sia messo per iscritto; spetterà poi alla banca decidere se l’accollato possa liberarsi dal mutuo oppure restarne vincolato.

    Dal punto di vista del creditore, infatti, si deve distinguere tra:

    Nel primo caso, l’accollato è svincolato in toto dal contratto, mentre nel secondo rimane in un certo senso obbligato, dal momento che dovrà subentrare all’accollante qualora questi non dovesse o potesse più provvedere al pagamento.

    Per il mutuatario che voglia liberarsi dal contratto di mutuo, l’accollo risulta vantaggioso sotto il profilo dei costi, dal momento che non dovrebbe nuovamente supportare la trafila di spese previste in caso di riaccensione di un nuovo mutuo. Quest’ultima ipotesi però può risultare migliore se ad esempio i tassi del precedente mutuo sono più svantaggiosi.

    Certo è che i tempi per l’accollo di un mutuo sono più rapidi, ma bisogna informarsi su tutti gli aspetti che una simile operazione comporta.