Mutuo 100 mila euro prima casa: simulazione con tasso fisso e variabile

Per prima cosa, è bene sapere che un mutuo con importo pari o superiore ai 100.000€ ha una durata minima decennale e per questo, prima di procedere alla sottoscrizione, bisogna considerare tutti i fattori. La scelta di un tasso di interesse quanto più basso possibile è già di per sé una buona strada. Ma quale è la soluzione migliore tra tasso fisso o variabile? Rispondere univocamente non è possibile, poiché molto dipende dalla disponibilità economica e dal fatto che entrambi presentano dei vantaggi.

Un tasso di interesse fisso, ad esempio, è una garanzia, poiché sua caratteristica è quella di mantenere la rata invariata nel tempo, anche a fronte delle oscillazioni che può subire il mercato immobiliare nel corso del tempo. Per questo è più alto del tasso variabile.

Una soluzione che può essere adatta da chi vuole avere la sicurezza e la certezza di pagare costantemente una data somma, anche se di importo maggiore.

Il tasso variabile, invece, può essere un rischio, specie quando si verificano oscillazioni di mercato in salita che determinano di conseguenza un aumento imprevisto e indefinito delle rate. Al contrario, però, se si stipula un contratto di mutuo a tasso variabile in un periodo storico in cui i tassi di interesse sono al minimo storico, può rappresentare una buona occasione per riuscire ad ottenere rate di minore importo.

Solitamente questa soluzione viene scelta da chi ha un reddito medio-alto e ha entrate certe; vale a dire da chi può correre il rischio di subire una variazione al rialzo della rata del mutuo, senza che ciò incida in maniera pesante sulle sue finanze (anche se il rischio in questi casi non è mai calcolabile).

Dopo queste premesse vediamo ora la differenza tra un mutuo a tasso d’interesse fisso e uno variabile, e quella tra gli stessi impostando una diversa durata.

Tasso fisso

Prima di passare alla simulazione è necessario mettere in rilievo un particolare. Tra le garanzie che la banca richiede quando viene avanzata una richiesta di mutuo è la stabilità reddituale del richiedente, dimostrabile non solo da una valutazione della situazione patrimoniale e reddituale nel suo complesso, ma anche dall’avere un’entrata retributiva certa e fissa. Quest’ultimo fattore è importante, perché costituisce uno dei parametri sui quali viene calcolata la rata. In generale, infatti, le banche stabiliscono la rata sulla base del rapporto rata-reddito non superiore al 30-35%, ossia ⅓ dello stipendio e solo in casi specifici sono solite concedere un finanziamento di importo superiore all’80% del valore dell’immobile.

Utilizzando un simulatore vediamo ora quale è l’attuale migliore offerta di mutuo a tasso fisso.

Mettiamo di aver richiesto un mutuo per un importo di 100.000€, la cui durata è fissata nel termine di 15 anni. Inserendo tutti i dati richiesti, tra cui anche il valore dell’immobile, risulta che Webank è quella che al momento propone una rateizzazione a tasso fisso migliore.

• tasso fisso dell’1,72% (IRS 15A + 0,55%);
• Taeg pari a 1,84%;
• rata mensile pari a 630,70€.

Proviamo ora ad aumentare la durata a 20 anni. In questo caso:

• tasso fisso all’1,73%;
• Taeg pari a 1,82%;
• rata mensile pari a 493,20€.

Infine, portiamo la durata del mutuo a 30 anni.

• Tasso di interesse del 1,76%;
• Taeg del 1,83%;
• importo rata pari a 357,73€.

Per comprendere come sia possibile che nonostante la durata maggiore e minore, di conseguenza, l’importo della rata, il tasso di interesse sia maggiore bisogna tenere presente come si calcola un tasso di interesse fisso.

Questo è dato dalla somma tra lo spread (una percentuale scelta dalla banca) e l’IRS, un parametro di mercato con cui si definiscono i tassi dei mutui fissi, scegliendo di solito quello quello uguale o vicino alla durata del mutuo. L’IRS viene stabilito sulla base di una sorta di previsione che le banche fanno del tasso di mercato tra un dato numero di anni.

Proprio questo fattore fa sì che il tasso di un mutuo fisso sia più alto rispetto a quello di un mutuo variabile.

Tasso variabile

Vediamo, invece, quale è la differenza con un tasso di interesse variabile.

Prenderemo ancora a riferimento Webank, anche se non è la sola a proporre buone soluzioni a tasso variabile.

Ancora una volta simuliamo la rata di un mutuo della durata di 15 anni.

• Tasso variabile allo 0,62% (Euribor 3M + spread 1,05%);
• Taeg allo 0,72%;
• importo rata di 581,72€

Come possiamo notare in questo caso il parametro di riferimento non è l’IRS bensì l’Euribor, un tasso interbancario di riferimento per la Comunità Europea calcolato su base giornaliera e rappresenta la media dei tassi bancari forniti dalle banche nazionali e primarie dell’Eurozona.

Con gli stessi dati, calcoliamo ora la rata di un ipotetico mutuo della durata di 20 anni.

• Tasso variabile allo 0,72%;
• Taeg 0,79%;
• Importo rata di 447,09€.

Se impostiamo una durata a 30 anni, invece, avremmo:

• tasso di interesse allo 0,92%;
• Taeg allo 0,97%;
• importo rata di 318,00€

Sempre ricorrendo al simulatore, si potrà notare che selezionando un’altra banca c’è la possibilità di selezionare rate più basse, determinate da tassi di interesse più bassi.

Per questo è sempre importante informarsi bene prima di richiedere un mutuo, a prescindere dalla fiducia che si ha, ad esempio, nella propria banca, perché potrebbero esserci soluzioni migliori e più vantaggiose o semplicemente più adeguate alle proprie esigenze.

Ricorrere ad un simulatore è un primo passo, dal momento che questo riesce a restituire una panoramica delle migliori offerte sul mercato, in maniera totalmente gratuita e senza alcun impegno. Poi, c’è sempre la possibilità di affidarsi ad un broker, una figura terza non dipendente dalla banca, esperto conoscitore del mondo finanziario, che saprà aiutare a scrutare le varie proposte e trovare quella che meglio si avvicina alle possibilità del richiedente. Un ultimo passaggio utile, prima di procedere con la richiesta è il preventivo di mutuo, che ciascuna banca offre gratuitamente e anche in questo caso in nessun modo vincolante.

Insomma, è sempre utile non farsi trovare impreparati e, soprattutto, non limitarsi alla prima offerta.

In più, bisogna ricordare che esiste sempre la possibilità di ricorrere ad una surroga del mutuo qualora si venisse a conoscenza di una banca che propone tassi di interesse migliori e più bassi.