Durata, rinnovo e cancellazione dell’ipoteca volontaria
Per quanto tempo è valida l’ipoteca volontaria? Si può rinnovare e come si cancella?
Procediamo con ordine.
Per quanto riguarda la durata, l’ipoteca ha efficacia per 20 anni, prima dello scadere dei quali le parti possono procedere ad un rinnovo dell’ipoteca volontaria.
A questo punto non resta che vedere come si cancella un’iscrizione ipotecaria. A tal proposito è importante distinguere tra estinzione e cancellazione dell’ipoteca.
La prima si verifica nei seguenti casi:
- estinzione del mutuo e conseguentemente del debito legato all’ipoteca;
- rinuncia del creditore al pagamento del debito;
- prescrizione del debito;
- eventuale distruzione del bene;
- come conseguenza di un provvedimento d’esproprio;
- mancato rinnovo dell’iscrizione dell’ipoteca entro il termine indicato.
In tutti questi casi, infatti, l’ipoteca, in quanto estinta, non produce più effetti, ma continua ad esistere formalmente (ad esempio, in caso di mutuo, l’ipoteca può continuare a comparire nella visura ipotecaria). Per eliminare l’ipoteca, non solo negli effetti ma anche nella forma, è necessario procedere alla sua cancellazione. Esistono tre modi per effettuare la cancellazione di un’ipoteca volontaria:
- in maniera automatica ( nel caso di ipoteca riguardante un mutuo);
- attraverso un atto notarile;
- per mezzo di un’ordinanza del giudice.
Cancellazione automatica
La prima, introdotta dal Decreto Bersani del 2004, consiste in una comunicazione agli uffici di competenza da parte della banca dell’avvenuta estinzione dell’ipoteca. Effettuata la comunicazione, la cancellazione è automatica senza bisogno di ricorrere ad un notaio, il che è vantaggioso poiché in questo modo non sono necessarie spese altrimenti imputabili al debitore.
La comunicazione deve essere trasmessa dalla banca entro 30 giorni se l’estinzione del mutuo è successiva al 2 giugno 2007, altrimenti, se avvenuta prima, parte dal momento della richiesta del debitore.
Cosa accade se la banca non invia la comunicazione? In questo caso non è prevista alcuna sanzione; tuttavia è sempre consigliabile per il debitore procedere ad una richiesta scritta alla quale la banca può opporsi entro 30 giorni dalla ricezione.
Cancellazione attraverso atto notarile
Come si può intuire, questo tipo di cancellazione avviene attraverso l’intervento di un notaio, il quale redige un atto di assenso alla cancellazione dell’ipoteca i cui effetti sono immediati.
Se, dunque, questa soluzione ha il vantaggio di essere rapida e, come abbiamo appena riferito, immediata ha tuttavia lo svantaggio di prevedere per il debitore l’onere del pagamento delle spese notarili.
Cancellazione per mezzo di un’ordinanza del giudice
Quest’ultima modalità è la più complicata, dal momento che presuppone il completamento di tutto il macchinoso iter burocratico per addivenire ad una sentenza con cui si ordina di cancellare l’ipoteca dai pubblici registri.
Ipoteca volontaria tra privati su scrittura privata: si può?
Abbiamo già avuto modo di chiarire che l’ipoteca volontaria viene concessa mediante una dichiarazione volontaria espressa unilateralmente o tra più parti mediante atto pubblico, ma anche attraverso scrittura privata.
Ai sensi dell’art. 2702 del Codice Civile, essa è un atto sottoscritto da una o più parti avente valore legale ‘’della provenienza delle dichiarazioni da chi l’ha sottoscritta, se colui contro il quale la scrittura e’ prodotta ne riconosce la sottoscrizione, ovvero se questa e’ legalmente considerata come riconosciuta fino, a querela di falso.
La scrittura privata, quindi, assume valore vincolante tra le parti che l’hanno sottoscritta, ma non nei confronti dei terzi: a tal fine, infatti, è necessaria la trascrizione dell’atto, ossia il riconoscimento del suo valore giuridico che solo un notaio può conferire.
Qualora, invece, la scrittura privata fosse sottoscritta da una sola parte, questa ugualmente ha valore, ma è necessario che avvenga inter vivos, non potendo il de cuius concedere un’ipoteca mediante testamento, salvo (a fronte di recenti interventi giurisprudenziali) disporre che siano gli eredi a concederla, a questo punto, attraverso un atto inter vivos.
La costituzione di ipoteca volontaria
L’ipoteca volontaria, sebbene si fondi su un accordo raggiunto tra le parti, sotto forma di contratto o di scrittura privata, per essere valida giuridicamente necessità della trascrizione sotto forma di atto pubblico.
La stesura dell’atto pubblico viene affidata ad un notaio, che provvederà poi all’iscrizione presso i Pubblici Registri Immobiliari.
Affinché il notaio possa procedere con la redazione dell’atto è necessario presentare il titolo, ossia il contratto o la scrittura privata, unitamente ad un documento denominato ‘’nota di iscrizione ipotecaria’’ contenente tutti i dati del concedente e del creditore, nonché l’indicazione e descrizione del bene ipotecato e l’importo garantito. Fondamentale, ed è questo un passaggio che molti trascurano, indicare anche in modo corretto il tasso di interessi da applicare affinché il creditore possa richiedere al debitore il pagamento degli interessi ipotecari, altrimenti non possibile.
Si conclude qui il nostro approfondimento dedicato al tema dell’ipoteca volontaria, un atto con cui le parti si tutelano vicendevolmente contro la probabilità di insolvenza da parte di un debitore. Si tratta di uno strumento molto utilizzato nei contratti di mutuo, quelli in cui più sovente viene richiesta una garanzia quale forma di tutela per la banca concedente.
Certamente la sua iscrizione e la sua cancellazione implicano dei costi, ma abbiamo avuto modo di osservare, come esistano dei meccanismi che permettono di ridurre notevolmente i costi (ad esempio l’opzione rappresentata dall’imposta sostitutiva) o addirittura abbatterli (cancellazione automatica).
Tutelarsi, garantendo il proprio creditore, è sempre un atto di responsabilità, che può evitare conseguenze più drammatiche ed onerose e risolvere eventuali conflitti col minor dispendio di energie e, soprattutto, di costi.
Infine, ricordiamo la possibilità di iscrivere ipoteca volontaria anche su di un bene appartenente ad un terzo. In questo caso, soddisfatto il creditore iscritto, il terzo avrà diritto di regresso, ossia la possibilità di rivalersi, nei confronti del debitore.
Se, invece, si iscrive l’ipoteca volontaria su un bene che non si trova nel patrimonio del concedente, questa sarà valida solo dopo l’acquisto di tale bene da parte del concedente.
Se hai dubbi o hai bisogno di chiarimenti non esitare a contattarci, scrivendoci in privato o lasciando un commento sotto l’articolo.
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