La prima casa è pignorabile?

Per prima cosa, chiariamo in cosa consiste il pignoramento. Il pignoramento è una modalità di espropriazione forzata attraverso la quale un creditore ottiene lo spossessamento di un bene di un suo debitore resosi inadempiente. Si tratta, pertanto, di una procedura avviata a seguito di una inadempienza protratta nel tempo e alla quale il creditore ricorre per soddisfare un debito rimasto insoluto.

Come già accennato, vi sono dei casi nei quali è possibile procedere al pignoramento della prima casa. Premettiamo che si tratta di una procedura a cui i creditori ricorrono solo in casi estremi, soprattutto per via delle lungaggini procedurali.

A disciplinare i casi e le modalità di pignoramento dell’immobile è intervenuta la legge con il Dl n. 69/2013, meglio noto come “Decreto del fare”, che ha modificato e chiarito alcuni punti.

Prima di vedere nel dettaglio come è stata modificata la disciplina in materia è opportuno operare un’importante distinzione, quella, cioè, tra:

• debito privato, quale quello contratto con una banca, un fornitore, una finanziaria, ecc…;
• debito erariale, ossia il debito che si ha nei confronti di istituzioni quali: Agenzia delle entrate o Equitalia.

E’ bene ricordare questa distinzione perché proprio su di essa si basano principalmente le modifiche apportate dal Decreto del Fare; vediamo, ora, in cosa esse consistono e, più nel dettaglio, come e quando si può pignorare la prima casa.

Equitalia può pignorare la prima casa?

Prima dell’entrata in vigore del Dl n. 69/2013, Equitalia (oggi Agenzia delle Entrate) poteva procedere all’espropriazione di qualsiasi tipo di bene del debitore e, quindi, anche della prima casa.

Con il Decreto del fare, invece, il legislatore ha posto alcuni importanti limiti.

Con esso si vieta a Equitalia di procedere col pignoramento della prima casa (fatta salva la possibilità di iscrivere, invece, un’ipoteca, a date condizioni) quando:

• è l’unico immobile in possesso del debitore;
• costituisce residenza anagrafica;
• rientra tra i fabbricati con destinazione d’uso abitativa;
• non è un bene di lusso rientrante nelle categorie catastali A8 e A9, ossia ville e castelli;
• il debito nei confronti del creditore è inferiore a 20.000 euro.

Di conseguenza, il pignoramento della prima casa da parte dell’Agenzia delle Entrate è possibile quando:

• il debitore possiede altri beni immobili, anche in comproprietà o derivanti da lasciti e donazioni (case, stabilimenti, terreni);
• il debito è superiore a 120.000 euro;
• Il valore complessivo degli immobili posseduti dal contribuente supera i 120.000 euro.

Come si può notare, rispetto alla precedente disciplina è molto più complesso per l’ente creditore aggredire direttamente il patrimonio immobiliare. Ad esempio,  nel caso di debitore possessore di più immobili, il pignoramento può essere aggirato vendendo gli immobili e intestando la residenza in quello rimanente.

Più articolato è il discorso relativo all’iscrizione dell’ipoteca.

Quest’ultima sappiamo essere un diritto reale che serve da garanzia per il creditore a fronte di un possibile inadempimento da parte del debitore.

L’Agenzia delle Entrate, qualora intenda procedere col pignoramento dell’immobile deve notificare al debitore, attraverso una cartella esattoriale, il pignoramento e dopo 60 giorni notificare il preavviso di ipoteca (nella quale deve essere espressamente indicata la somma per la quale l’ipoteca viene iscritta). Trascorsi 30 giorni da quest’ultima notifica e a fronte di un mancato risanamento del debito, l’Agenzia delle Entrate può iscrivere l’ipoteca, anche se deve poi attendere ulteriori 6 mesi prima di procedere col pignoramento. Il congruo preavviso è finalizzato a consentire al debitore di intervenire nei confronti dell’Ente. In assenza di preavviso, invece, il pignoramento è da ritenersi illegittimo.