Ipoteca: caratteristiche e differenze

Se si sta acquistando casa è molto probabile che si parli di mutuo, e se si parla di mutuo difficilmente si potrà evitare il tema delle ipoteche. Ma cos’è esattamente l’ipoteca? L’ipoteca è quella garanzia che il creditore necessita per erogare un finanziamento al debitore, una sorta di tutela per proteggersi dall’insolvenza attraverso la quale la banca può vendere l’immobile per ripagare il finanziamento. La proprietà, infatti, viene iscritta nei pubblici registri fino all’estinzione del debito ma rimane dell’intestatario, e la banca avrebbe il diritto di espropriarla solo nel momento in cui non ricevesse il pagamento.

Ci sono tre tipi di ipoteca previsti dal codice civile:

• volontaria: la tipologia più diffusa, in cui il debitore propone volontariamente l’immobile come garanzia per un finanziamento;
• giudiziale: ipoteca come provvedimento da parte di un giudice, quando un debitore perde credibilità agli occhi del creditore;
• legale: tipologia di ipoteca meno comune, che si adotta quando il creditore non ha ricevuto la somma dovuta dell’immobile che è stato venduto, oppure quando gli eredi lasciano il pagamento dei conguagli in sospeso.

Ma qual è la differenza tra cancellazione di ipoteca e estinzione di ipoteca? Quando il debitore finisce di ripagare interamente il capitale prestatogli dalla banca il debito viene estinto e si verifica anche la conseguente estinzione dell’ipoteca, cioè viene annullata e non produce più effetti. Si ha l’estinzione dell’ipoteca anche se essa non viene rinnovata entro 20 anni dall’iscrizione, se il tribunale ne conferma l’estinzione e se il creditore, per qualche motivo, decide di rinunciarvi. Invece, per eliminare l’immobile dal Registro Immobiliare in seguito all’estinzione, si parla di cancellazione dell’ipoteca. La Legge Bersani riguarda proprio questo aspetto.

Cancellazione ipoteca Bersani: come funziona

Nel 2007 è stata modificata la legge con cui si prevedeva un procedimento complesso per la cancellazione dell’ipoteca. La Legge Bersani (40/2007) ha semplificato l’iter e lo ha reso meno oneroso per il debitore, rendendolo totalmente a carico della banca. Si parla di cancellazione ipoteca Bersani, quindi, per rifarsi a quella legge secondo cui l’ipoteca viene cancellata automaticamente dall’ente erogatore del finanziamento, a sue spese, una volta estinto il mutuo.

In sostanza, l’articolo 40 bis del Testo Unico Bancario dice che:

• l’estinzione del debito, il giorno stesso in cui essa avviene, porta automaticamente all’estinzione dell’ipoteca;
• il creditore informa telematicamente il Conservatore dei Registri Immobiliari dell’estinzione del mutuo e della data in cui essa è avvenuta, a proprie spese ed entro 30 giorni dalla stessa;
• il Conservatore procederà alla cancellazione dell’ipoteca il giorno successivo, salvo direttive ostative a questo procedimento.

La legge prevede la cancellazione d’ufficio totale dell’ipoteca solo e soltanto in seguito all’estinzione completa del debito. La cancellazione semplificata riguarda i mutui fondiari, quindi quei finanziamenti a lungo termine volti all’acquisto di un immobile, ma anche:

• i mutui non fondiari;
• i finanziamenti diversi dai mutui;
• i finanziamenti concessi da enti di previdenza obbligatoria ai propri dipendenti o iscritti;
• i finanziamenti concessi da altri soggetti che esercitano attività finanziaria.

Si parla di cancellazione ipoteca Bersani solo in presenza di ipoteche volontarie. Qualora l’ipoteca che grava sul proprio immobile fosse di natura giudiziale o legale, la cancellazione di tale ipoteca avverrà nel modo tradizionale previsto dal codice civile, e non si godrà del procedimento semplificato.

Cancellazione ipoteca Bersani: tempistica

In generale, come abbiamo visto, la Legge Bersani ha velocizzato la cancellazione dell’ipoteca rendendo quest’azione estranea al proprietario. Essa viene eseguita dal Conservatore del Registro Immobiliare del luogo in cui si trova l’immobile e, nel caso di ipoteca volontaria e quindi della cosiddetta “cancellazione d’ufficio”, la procedura si svolge in tempi relativamente brevi.

Il processo per formalizzare la cancellazione è generalmente svolto tra banca e uffici del Registro Immobiliare, in seguito alla Legge Bersani del 2007, e prevede un tempo di cancellazione di circa un mese. Questo perché la banca, a partire dalla data di estinzione del mutuo, ha 30 giorni di tempo per comunicare la cancellazione dell’immobile dal Registro Immobiliare.

Il problema principale con tutto il procedimento è che, non esistendo sanzioni per il creditore che non comunica in tempo la cancellazione dell’ipoteca, è possibile che le tempistiche risultino più lunghe del previsto. Allora cosa fare se il creditore non provvede a comunicare l’estinzione del debito in tempo? In questo caso il cliente può decidere di sollecitare la cancellazione dell’ipoteca dai registri ma, se anche ciò non dovesse portare a risultati celeri e soddisfacenti, si dovrebbe ricorrere all’intervento di un notaio.

Se la cancellazione dell’ipoteca non avviene entro il tempo stabilito, il proprietario dell’immobile può decidere di procedere tramite atto notarile. Si può aver fretta di cancellare l’ipoteca per una serie di ragioni, in particolare per annullare i vincoli dell’immobile e poterla vendere più facilmente. Se l’ipoteca è stata volontaria, il proprietario potrà rivolgersi direttamente a un notaio per redigere l’atto. Ciò comporterà un costo, ma sarà un processo più veloce rispetto alla cancellazione automatica. Se l’ipoteca è di natura giudiziale, invece, i tempi saranno più lunghi perché l’unico modo sarà quello di seguire la procedura del tribunale. Anche in caso di ipoteca legale si potrà ricorrere all’atto notarile, ma questo sarà possibile solo in assenza di un contenzioso.