Come cambiare casa? 5 cose da sapere

Consigli e indicazioni su come cambiare casa con mutuo e senza

Non è insolito che chi abbia già acquistato una casa per la quale sta pagando un mutuo, sia portato da vari eventi a doverla cambiare.

La domanda che sorge spontanea è: con un mutuo in corso è possibile vendere la casa e acquistarne un’altra?  Prima si vende o prima si compra? A quanto ammontano le spese per un eventuale cambio di casa? In questo approfondimento cercheremo di dare risposta a questi interrogativi, segnalandovi 5 cose da sapere per cambiare casa, con mutuo e senza.

Simulazione mutuo al 100%

Visualizza in pochi minuti i tassi d’interesse e i preventivi delle varie banche a tua disposizione.

    Finalità di acquisto:

    Tipo di tasso:
    FissoVariabile

    Scopri ora la migliore rata a tua disposizione

    Per un preventivo completo, consigliamo di arrivare fino in fondo, lasciando le proprie informazioni alla miglior banca individuata.

    Come cambiare casa con mutuo da pagare?

    Partiamo da una situazione più comune di quanto si pensi: cambiare casa con un mutuo in corso.

    Per prima cosa, bisogna chiedersi: è possibile farlo? La risposta in questo caso è affermativa. Nulla impedisce di vendere la propria casa e acquistarne un’altra nonostante il venditore/compratore sia gravato dal mutuo. Ovviamente, bisogna rispettare l’impegno assunto con la banca e dunque trovare la soluzione migliore affinché il debito sia comunque estinto.

    Da questo punto di vista, esistono diversi strumenti a disposizione. Vediamo quali sono.

    Estinzione anticipata del mutuo

    In questo caso l’estinzione anticipata del mutuo, prima della scadenza concordata con la banca sulla base del piano di ammortamento, contempla due situazioni: estinzione anticipata del mutuo prima della stipula del rogito per l’acquisto della nuova casa ed estinzione contestuale alla firma del rogito.

    In entrambi i casi si presuppone che il venditore-compratore abbia a disposizione una somma tale da consentirgli di estinguere il mutuo in corso. Questa gli può derivare dalla vendita dell’immobile su cui grava il mutuo.

    Supponiamo che il venditore riesca a vendere l’immobile a 100 mila euro e il residuo di mutuo da pagare ammonti a 70 mila. Estinguendo il debito anticipatamente o contestualmente alla stipula del rogito in sede di vendita della casa, egli avrà a sua disposizione 30 mila euro, che potrà impiegare, ad esempio, come anticipo per il nuovo mutuo che dovrà certamente stipulare per l’acquisto della nuova casa.

    Nel caso di estinzione contestuale alla firma del rogito, l’acquirente deve consegnare l’assegno alla banca; solo dopo averlo ricevuto, questa rilascia la quietanza e cancellare l’ipoteca sull’immobile venduto.

    Sostituzione di garanzia

    Un altro sistema riguarda la sostituzione di garanzia, che consiste nel trasferire l’ipoteca gravante sull’immobile da vendere (iscritta al momento della stipula del mutuo per il suo acquisto, come da prassi) al nuovo immobile.

    Non tutte le banche effettuano la sostituzione di garanzia, quindi percorrere questa strada non sempre può rivelarsi la scelta migliore.

    Accollo del debito

    Di accollo del debito ne abbiamo parlato in diverse occasioni qui sul nostro portale. In generale, l’accollo del debito si risolve nel trasferimento del mutuo da un soggetto ad un altro su accordo delle parti. Esso, tuttavia, può essere cumulativo o liberatorio. Come cambiare casaNel primo caso, il soggetto che cede il debito si impegna a contribuire al pagamento delle rate del mutuo qualora l’accollatario si dimostrasse insolvente. Nel secondo caso, invece, l’accollante viene liberato da ogni responsabilità nei confronti della banca.

    Nel nostro caso, quindi, il nuovo proprietario subentra non solo nell’immobile, ma anche nel mutuo del vecchio titolare, impegnandosi a pagare il residuo del finanziamento.

    Serve, ovviamente, l’accordo tra le parti, ma anche della banca e se si tratta di una soluzione vantaggiosa per il venditore, che si libera di mutuo e ipoteca, può esserlo meno per l’acquirente, in quanto potrebbe accollarsi un finanziamento meno vantaggioso rispetto ad altri presenti sul mercato, anche se può ricorrere ai diversi strumenti a disposizione (rinegoziazione, surroga del mutuo) per agevolare la sua posizione.

    Mutuo Ponte

    Una novità arrivata da poco in Italia dall’estero è il cosiddetto Mutuo Ponte. Si tratta di un finanziamento di massimo 24 mesi e pari al 60% del valore dell’immobile che permette a chi manifesta l’intenzione di vendere una casa di acquistarne un’altra senza che questa risulti seconda abitazione. Con i proventi della vendita, il mutuatario restituisce il debito, costituito tra l’altro da soli interessi (anche se, c’è da dire, molto alti).

    Questo tipo di mutuo ha il vantaggio ulteriore di consentire una maggiore coincidenza tra tempi di acquisto e vendita, considerando anche il fatto che i tempi di approvazione sono di gran lunga più brevi.

    Inoltre, non risultando come seconda casa, l’acquisto del nuovo immobile può essere effettuato sfruttando tutte le agevolazioni spettanti per la prima casa.