Come ricomprare la propria casa all’asta? Procedimento e leggi

Informazioni utili e indicazioni per ricomprare casa all’asta, dopo averla persa

A seguito di un pignoramento è possibile ricomprare la propria casa all’asta? La risposta a questa domanda potrebbe a molti apparire banale. Dal momento, infatti, che un pignoramento è conseguenza, nella maggior parte dei casi, di una insolvenza da parte di un debitore, perché mai questi dovrebbe farsi pignorare la casa per poi riacquistarla quando, con quella somma, avrebbe potuto estinguere il debito?

Una domanda legittima, ma che deve tener conto di probabili alcuni ipotesi:

  • il debitore può essere venuto in possesso di una consistente somma di denaro (ad esempio una donazione o una eredità);
  • il debitore può aver richiesto un mutuo;
  • il meccanismo di svolgimento delle aste immobiliari giudiziarie: a fronte di più aste deserte, il valore dell’immobile viene progressivamente ridotto e questo potrebbe permettere al debitore di presentare un’offerta per ricomprare la propria casa.

Tutto questo potrebbe essere possibile, ma la legge punisce chi viola uno dei principi basilari delle obbligazioni (nella cui sfera si iscrivono anche i contratti come quello di mutuo), ossia il principio del neminem laedere, in base al quale l’accordo stipulato dalle parti deve essere tale da non rappresentare una minaccia o un danno per la controparte. L’insolvenza rappresenta una violazione di questo principio dal momento che il debitore, non pagando il debito, lede un diritto del creditore.

Oltre a fornire al creditore tutti gli strumenti necessari a recuperare il suo credito (tra cui il pignoramento), la legge “punisce” il debitore insolvente, ma questo lo si vedrà più avanti.

Esiste, allora, la possibilità per il debitore di riacquistare un immobile finito all’asta? Cerchiamo di capire cosa dice la legge a riguardo.

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    È possibile ricomprare la propria casa all’asta?

    Circa la possibilità di poter ricomprare la propria casa all’asta, la legge è molto esplicita. L’articolo 571 del Codice di Procedura Civile stabilisce, infatti, che chiunque può partecipare alle aste immobiliari giudiziarie, eccetto il debitore (ma sono esclusi anche altri soggetti, quali tutori, amministratori statali, delegati alla vendita dell’immobile all’asta). A fronte della norma, pertanto, il debitore è categoricamente escluso. Si tratta, in realtà, di un divieto molto aleatorio che può essere (e nei fatti lo è) largamente aggirabile.

    La norma esclude il debitore, ma non i suoi amici o i suoi familiari, a condizione che agiscano per proprio personale interesse. Si tratta anche in questo caso di un limite che se valido sulla carta, nella realtà viene sempre disatteso.

    Come ricomprare la propria casa all’asta: requisiti e fattibilità

    Perché la legge impone un divieto al debitore di ricomprare la propria casa? In apertura di questo articolo abbiamo fatto accenno al fatto che pare ridicolo che un debitore a cui è stata pignorata la casa per insolvenza abbia poi il denaro disponibile per riacquistarla. Inoltre, abbiamo posto tre casi che renderebbero possibile il riacquisto dell’immobile da parte del debitore. Il condizionale in questi casi è d’obbligo, perché di fatto ciascuna delle tre ipotesi incontra nella realtà degli impedimenti.

    • Pur avendo a disposizione la somma necessaria per ricomprare l’immobile, il debito permane e i creditori possono rivalersi sul bene procedendo ad un nuovo pignoramento, salvo che il debitore provveda a sanare la sua posizione estinguendo dapprima il debito;
    • sui limiti riguardanti la richiesta di mutuo ne parleremo in seguito;
    • nel caso di svalutazione dell’immobile all’asta i limiti vigenti sono gli stessi appena analizzati.

    Anche l’ipotesi di conferire mandato ad un terzo incontra un ostacolo, rappresentato dalla configurazione del reato di frode. Per questo è importante che queste categorie presentino le offerte all’asta per conto proprio e nel loro esclusivo interesse. A tal fine il debitore non deve configurare nel loro stato di famiglia e, di conseguenza, non risultare abitare nella stessa casa.come ricomprare casa all'asta

    Quando l’acquisto viene effettuato da un parente o un amico può succedere che l’immobile venga assegnato in affitto al debitore. In questo caso il creditore può procedere rivalendosi sul quinto dello stipendio o utilizzare strumenti diversi.

    Una soluzione valida per entrambe le parti è quella del saldo e stralcio, ossia una riduzione del debito accordata a chi dimostra di versare in condizioni economiche tali da non poter assolvere al pagamento del debito; oppure accordarsi per una dilazione del debito.

    Si tratta di soluzioni a cui il debitore può ricorrere qualora il valore dell’immobile fosse superiore a quello del debito, mentre nel caso opposto far acquistare un immobile all’asta (magari a prezzo ribassato) può essere preferibile, dal momento che una volta che i creditori sono stati in parte soddisfatti, possono rivalersi solo sulla restante parte del debito che a questo punto è di somma inferiore rispetto a quella di partenza.