Estinzione anticipata del mutuo: cosa significa?

Ogni contratto di mutuo contiene una clausola che consente al mutuatario di restituire alla banca, in tutto o in parte, il capitale residuo in modo anticipato, prima della scadenza naturale del contratto.

Si tratta dunque di una possibilità riconosciuta al mutuatario che potrà così estinguere anticipatamente in tutto o in parte il debito bancario.

Se una simile opportunità può rappresentare un vantaggio per il cliente, meno lo è per la banca mutuante che, al contrario, subisce un danno. Questo perché, prima dell’entrata in vigore della Legge Bersani nel 2007, infatti, in caso di estinzione anticipata del mutuo, era previsto il pagamento da parte del mutuatario di una penale compresa tra l’1% e il 3% del capitale restituito. Oggi non è più così, ma delle modifiche apportate dalla Legge Bersani, però, ci occuperemo nel dettaglio più avanti. Adesso, invece, definiamo meglio cosa significano estinzione anticipata totale e parziale del mutuo.

Dalla terminologia si può facilmente dedurre che nel caso di estinzione anticipata totale del mutuo il mutuatario paga alla banca il debito residuo in un’unica soluzione, senza il conteggio degli interessi.

In caso di estinzione parziale, invece, si restituisce alla banca una parte del debito residuo, mantenendo gli interessi nel mutuo restante. Per la quota restante il mutuatario potrà scegliere se ridurre le rate da pagare (diminuendo gli anni), oppure ridurre la cifra da versare mensilmente, mantenendo gli stessi anni restanti.

Per richiedere una estinzione anticipata del mutuo è sufficiente inviare alla banca una raccomandata a/r. La banca, in risposta, fornirà al mutuatario l’importo residuo da saldare, già indicato, d’altronde, nel piano di ammortamento del mutuo in corrispondenza all’ultima rata pagata, a cui potrebbero aggiungersi altri costi eventuali. Non è infatti detto che l’estinzione corrisponda alla scadenza della rata: in questi casi la banca applica i dietimi giornalieri, ossia i tassi di interesse giornalieri maturati nei giorni che passano tra l’ultima scadenza e la data di estinzione anticipata.

Un altro costo aggiuntivo, inoltre, deriva dalla necessaria richiesta di cancellazione dell’ipoteca sull’immobile iscritta a garanzia del mutuo. In questo caso la già citata Legge Bersani prevede la possibilità di procedere:

• ad una cancellazione semplificata: che prevede l’obbligo della banca, al momento della estinzione del debito, di comunicare con una propria lettera entro 30 giorni alla Conservatoria l’avvenuta estinzione del mutuo, a seguito della quale quest’ultima procede alla cancellazione d’ufficio (anziché notarile) gratuita (implicitamente, in realtà, l’operazione ha dei costi che vengono inglobati in un un conteggio di estinzione più complesso; un piccolo stratagemma a cui hanno ricorso le banche);
• Cancellazione per atto notarile: che rispetto all’altra ha il vantaggio dell’immediatezza, ma che comporta dei costi (stavolta più espliciti) per il mutuatario.

A parte questi costi, il merito della Legge Bersani è stato quello, come già accennato, di aver abolito le clausole che prevedono penali; il ‘’limite’’ di questa legge è che essa non è retroattiva. A breve vedremo, quindi, cosa succede, per quanto riguarda le penali, a chi ha stipulato contratti di mutuo prima dell’entrata in vigore della normativa.

Da quanto sinora detto, appare evidente che l’estinzione anticipata del mutuo rappresenta un vantaggio per il mutuatario. Non dover più pagare rate e interessi alla banca o di vedere ridotto il tempo o la somma dei pagamenti sono occasioni che un mutuatario, che ha la disponibilità economica per farlo, non si lascerebbe di certo sfuggire.

Ma conviene davvero sempre procedere con l’estinzione anticipata del mutuo?

Quando si estingue un mutuo si pagano gli interessi?

Sappiamo che un mutuo è composto da una quota di capitali e una quota di interessi. La prima comprende la somma di denaro che si dovrà restituire. La seconda rappresenta il costo del mutuo e, di preciso, la somma dovuta come compenso per ottenere la disponibilità di un capitale per un certo periodo, calcolata come percentuale sul capitale e su base annua.

Questa premessa è utile per rispondere alla domanda: conviene davvero sempre procedere con l’estinzione anticipata del mutuo?

Dipende da due fattori:

• la tipologia di contratto;
• il piano di ammortamento.

Per un mutuatario avrebbe senso estinguere in anticipo il mutuo se il suo piano di ammortamento prevedesse ancora molti interessi da pagare.

Tuttavia, quasi tutti i contratti di mutuo in Italia hanno ormai adottato il sistema di ammortamento alla francese, in cui le rate sono sempre uguali e la quota di interessi è più alta all’inizio del mutuo, mentre verso la fine si viene a pagare quasi soltanto la quota capitale.

Ne consegue, a questo punto, che avrebbe maggior senso estinguere il mutuo nelle fasi iniziali; è pur vero, però, che se una persona avesse una quantità di denaro a disposizione tale da saldare il debito all’inizio non avrebbe neanche avuto bisogno di farne richiesta.

Quindi, solitamente, quando si riesce ad estinguere anticipatamente un mutuo di norma abbiamo già pagato gli interessi: in pratica, non si risparmia né si guadagna. L’unico vantaggio sarebbe quello di non essere più obbligati nei confronti di una banca.