Ipoteca di secondo grado per mutuo fondiario: cos’è?

Informazioni e guida all’ipoteca di secondo grado per mutuo fondiario

Può capitare che, nel caso di richiesta di apertura di un mutuo fondiario, vi sia la necessità di ipotecare un immobile a più gradi. Nel mutuo fondiario, ciò è possibile purché la somma del totale dei capitali residui non sia superiore all’80% del valore dell’immobile. Per semplificare, al fine di aprire una seconda ipoteca su un immobile per un mutuo fondiario, il capitale residuo del primo finanziamento ipotecario sommato alla cifra erogata dal nuovo prestito non deve superare l’80% del valore dell’immobile iscritto alle ipoteche.

Per poter effettuare una seconda ipoteca, dunque, l’immobile deve essere in grado di soddisfare entrambi i creditori. Va tenuto in considerazione, ad ogni modo, che l’immobile ipotecato potrebbe perdere valore nel tempo, e, in caso di insolvenza, essere venduto ad una cifra inferiore rispetto al suo valore iniziale.

Un’ipoteca di secondo grado, dunque, comporta un rischio per il creditore. Proprio per questo motivo sarà la stessa finanziaria a valutare il caso, ed eventualmente ad accettarne l’iscrizione come garanzia.

Nel caso particolare del mutuo fondiario, in cui il debitore richiede una somma di denaro per l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa, dando come garanzia il proprio immobile, la banca è disposta ad assumersi il rischio purché il bene ipotecato sia in grado di minimizzare i suoi rischi in caso di mancato pagamento delle rate. Verrà fatta una valutazione del caso specifico, verrà analizzata la situazione patrimoniale del mutuatario, e verrà visionato il contratto di mutuo per cui è stata iscritta l’ipoteca di primo grado.

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    Che cos’è l’ipoteca di secondo grado?

    L’ipoteca è una forma di garanzia che permette al creditore di tutelarsi in caso di mancato risarcimento del debito.

    Un debitore può iscrivere tante ipoteche per il suo immobile, quanto questo è in grado di soddisfarne per l’80% del suo valore.

    Ad ogni iscrizione al registro delle ipoteche di uno stesso immobile viene assegnato un grado in base alla data di inserimento. Il grado serve a riconoscere quale ipoteca è stata accesa prima, e quale creditore ha il diritto di prelazione sulle altre.

    Un’ipoteca di secondo grado viene inserita in seguito ad un’ulteriore necessità di denaro da parte di un debitore (magari per la ristrutturazione di una casa acquistata, o per l’acquisto dell’arredo).

    L’ipoteca di 2 grado, quindi, è comunque una forma di garanzia per il creditore esattamente come la prima, ma in caso di insolvenza dovrà rispettare il diritto di prelazione del primo creditore.

    Solitamente, il creditore prima di accettare un’ipoteca di secondo grado effettua le proprie valutazioni per minimizzare il proprio rischio, e per essere sicuro che, in caso di insolvenza con conseguente vendita dell’immobile, riuscirà comunque ad ottenere un risarcimento.

    Come nel caso di ipoteca di primo grado, anche quella di secondo richiede l’iscrizione al registro pubblico attraverso una nota di iscrizione, accompagnata dal contratto di mutuo, ai documenti delle due parti coinvolte, ai dati dell’immobile, e ad un documento che spieghi la causa dell’apertura del mutuo.

    Anche in questo caso ha una durata di vent’anni, e può essere rinnovata senza la perdita di grado, purché l’operazione venga fatta prima della scadenza.

    Il grado di un’ipoteca ha un ordine cronologico. Vi sono, tuttavia, dei casi previsti dalla legge in cui vi è la possibilità di cambiare il grado di ipoteca, senza che ciò danneggi in alcun modo i creditori dei gradi successivi. I due interessati possono effettuare un patto di postregazione di grado. Lo scambio di grado con un altro creditore può essere fatto solo nel caso in cui i due creditori hanno aperto nei confronti del debitore un credito di pari cifra, così da non ledere gli altri creditori di grado inferiore.

    Un altro caso in cui può cambiare il grado, è il mancato rinnovo dell’ipoteca al termine dei vent’anni. Se il creditore, infatti, non effettua il rinnovo entro la data di scadenza ma ad una data successiva, l’iscrizione non sarà intesa come rinnovo, ma come “nuova”, perdendo quindi il proprio grado e il diritto di precedenza sugli altri creditori.