Osservatorio immobiliare e quotazioni: a cosa servono e cosa sono?

Tutto quello da sapere sull’osservatorio e le quotazioni immobiliari

Chiunque necessiti di informazioni di carattere tecnico-economico in materia immobiliare può far riferimento all’Osservatorio immobiliare.

Uno dei pilastri su cui si regge il mercato dell’immobile è la trasparenza; la stessa Pubblica Amministrazione se ne avvale per determinare una stima puntuale degli immobili a fini fiscali in casi di compravendita, locazione o eredità.

Pensiamo pure al privato che intende vendere, locare o acquistare una casa: conoscere il suo valore al metro quadro è possibile consultando la banca dati dell’Osservatorio immobiliare.

Questo approfondimento è dedicato all’Osservatorio del mercato immobiliare, meglio conosciuto con la sigla OMI, di cui cercheremo di capire cos’è e quale è la sua funzione, ma soprattutto ci soffermeremo sulle quotazioni OMI, sul loro significato, cercando di spiegare a cosa servono.

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    Osservatorio immobiliare: cos’è?

    L’Osservatorio immobiliare è una banca dati realizzata dall’Agenzia delle Entrate che raccoglie, cataloga ed elabora informazioni di carattere tecnico-economico relative ai valori immobiliari e alle locazioni nazionali.

    Uno strumento utile per tutti gli operatori del settore, nonché per le amministrazioni pubbliche e private e per i singoli cittadini.

    Esso cura la gestione e la pubblicazione:

    • dei dati statistici sul mercato immobiliare, servendosi a tal scopo delle banche dati del Catasto, dei Registri della proprietà immobiliare e dell’amministrazione finanziaria;
    • della banca dati delle quotazioni immobiliari.

    Al fine di perseguire al meglio gli obiettivi della concorrenza alla trasparenza del mercato immobiliare e del sostegno all’attività estimale dell’Agenzia, l’OMI si occupa della pubblicazione ogni anno di rapporti e studi di settore mettendo a disposizione dell’utenza, molto differenziata, un servizio accessibile a tutti e fruibile da chiunque necessiti di verificare informazioni relative al proprio immobile.

    Attraverso l’archivio di dati dell’Osservatorio immobiliare, infatti, chiunque può conoscere le quotazioni dei valori degli immobili e delle locazioni, nonché tutte le relative caratteristiche e informazioni e fare così una prima stima presuntiva del prezzo di vendita o locazione dell’immobile.

    Sulla questione, tuttavia, è necessario soffermarsi.

    Quotazioni immobiliari: cosa sono e a cosa servono

    Per quotazioni OMI intendiamo riferirci a mere stime relative al valore commerciale e alla rendita degli immobili. Questo significa che le quotazioni da sole non bastano a rendere il valore venale di un bene, ma occorrono, per la sua determinazione, ulteriori elementi ed informazioni, come ad esempio compravendite effettuate nello stesso periodo in una data zona o avvenute ristrutturazioni.quotazioni immobiliari osservatorio

    Tutto ciò si spiega con il fatto che le quotazioni immobiliari OMI forniscono, a cadenza semestrale, per una delimitata zona territoriale, un intervallo minimo e massimo di valori di mercato e di locazione, che tiene conto dell’unità di superficie, della tipologia immobiliare e dello stato di manutenzione dell’immobile.

    Bisogna inoltre tenere presente che i valori minimi e massimi delle quotazioni rappresentano l’ordinarietà e, pertanto, non vengono incluse le quotazioni relative ad immobili di pregio o in stato di degrado, ossia tutte quelle che non rientrano nella tipologia ‘’standard’’ della zona di appartenenza.

    Esse, lo ribadiamo, non bastano a determinare il valore effettivo di un immobile, ma possono fornire una prima base di stima nel semestre di riferimento. Ricordiamo, infatti, che i valori vengono costantemente aggiornati.

    Tuttavia, far riferimento alle quotazioni può essere utile a chi intende acquistare, prendere in affitto/locare o semplicemente conoscere il valore del proprio immobile, in quanto consentono, ad esempio:

    • capire se il canone di locazione rientra nei valori di mercato;
    • se il prezzo di vendita di un immobile è stato sovrastimato;
    • fare una prima stima su un eventuale canone di locazione.

    Le quotazioni dell’Osservatorio costituiscono la base, ma non sono sufficienti ai fini del fisco per il calcolo di imposte e tasse. Esse, in pratica, mancano di valore legale e a ribadire l’inidoneità delle stesse ha provveduto la stessa Corte di Cassazione che, con sentenza n. 13992/2019 ha chiarito che le quotazioni non possono determinare il valore dell’immobile, in quanto fondate su osservazioni e valori di massima.