Fac simile per proposta di acquisto
Per avanzare la richiesta di acquisto di una casa si deve inviare al venditore una proposta, che di solito si basa su un modello prestampato fornito dall’agente immobiliare. All’interno di questo documento vanno inserite alcune informazioni. In questo paragrafo riportiamo tutti i dati fondamentali che costituiscono la struttura della proposta immobiliare, in una sorta di fac simile della proposta di acquisto.
Come prima cosa vanno inseriti i dati del proprietario di casa e del potenziale acquirente, nonché dell’agenzia immobiliare che funge da intermediario tra le due parti. In secondo luogo, si dovranno riportare i dati dell’immobile oggetto della vendita, quindi della casa che si intende comprare. In seguito, verrà inserito il prezzo proposto dall’acquirente per l’acquisto dell’immobile e le condizioni di pagamento. Si inserisce inoltre il periodo di validità della proposta, o meglio il termine entro cui tale proposta è irrevocabile.
Il venditore è obbligato a vendere l’immobile privo di abusi, ma ciò non riguarda anche eventuali problemi con gli impianti. Infatti, nella proposta di acquisto deve essere dichiarata la conformità alle norme edilizie e urbanistiche della casa, ma non c’è obbligo di trasferimento dell’immobile con gli impianti a norma.
Infine, si deve inserire la commissione dell’agenzia immobiliare che fa da intermediario nel processo di compravendita, solitamente intorno al 4% dell’importo di vendita (ma per maggiori dettagli sui costi dell’agenzia immobiliare, potete leggere questo articolo di approfondimento) e per ultimo l’importo della caparra confirmatoria che spesso è pari almeno a 5.000 euro, come consigliato dalle agenzie, .
In ogni caso si consiglia di proporre sempre il 10% o il 15% del valore dell’immobile, come prassi comune. La regola generale dice che più si offre come deposito fiduciario, più il venditore sarà invogliato ad accettare la proposta. Quando andrete a inserire l’importo del deposito fiduciario, ricordate sempre che ci sono delle spese fisse nell’acquisto immobiliare, sempre da considerare.
Quindi, in conclusione, queste sono tutte le informazioni che devono essere inserite all’interno del fac simile per proposta di acquisto:
- i dati del venditore;
- i dati dell’acquirente;
- i dati dell’agenzia immobiliare;
- i dati dell’immobile;
- il prezzo proposto dall’acquirente;
- le condizioni di pagamento;
- il termine di irrevocabilità della proposta;
- la dichiarazione di conformità alle norme edilizie e urbanistiche;
- la commissione dell’agenzia immobiliare;
- l’importo del deposito fiduciario.
- Fotocopia firmata dell’assegno di proposta d’acquisto immobiliare.
Quando e perché avviene la registrazione della proposta di acquisto?
Dal momento in cui la proposta di acquisto viene accettata dal venditore, le due parti sono vincolate dall’accordo. A quel punto avviene la registrazione della proposta di acquisto presso l’Agenzia delle Entrate da parte dell’agenzia immobiliare che ha seguito la trattativa. Questo procedimento avviene solo nel caso in cui non si procede al preliminare di compravendita entro 20 giorni da quando la proposta viene accettata.
Nel dettaglio, il proponente invia una proposta in forma scritta al venditore con le condizioni e le sue richieste riguardanti l’eventuale acquisto dell’immobile. A questo punto, il proprietario della casa può accettare determinate condizioni oppure rifiutare. La registrazione della proposta avviene solo nel primo caso, e cioè se c’è un incontro di volontà e quindi l’accettazione delle richieste. Come abbiamo detto, sono gli agenti immobiliari che provvedono alla registrazione della proposta, che dopo l’accettazione è diventata un contratto preliminare di compravendita.
Per la registrazione della proposta di acquisto occorrono alcuni documenti:
- il modello F24 per il versamento delle imposte di registro, ovvero 200 euro di quota fissa, 0,5% della caparra confirmatoria e 3% dell’acconto;
- almeno due copie del contratto firmate da entrambe le parti, quindi dal venditore e dal compratore;
- il modello 69, con tutte le informazioni e i dati personali di entrambe le parti;
- una marca da bollo da 16 euro per ogni foglio (o per ogni 100 righe).
Per concludere, la proposta di acquisto non deve essere registrata se non è stata accettata dal venditore. Una volta accettata, la proposta diventa un atto negoziale e quindi si trasforma in un contratto preliminare, e a questo punto deve essere obbligatoriamente registrata presso l’Agenzia delle Entrate.
Come si fa una proposta di acquisto tra privati?
Fino ad ora abbiamo visto cosa succede quando un aspirante acquirente e un venditore si accordano sulla compravendita di un immobile con l’aiuto di un’agenzia immobiliare. Ma cosa succede senza la presenza degli intermediari, e quindi nel caso di proposta di acquisto tra privati?
La proposta di acquisto immobiliare fra privati funziona a grandi linee nella stessa maniera, perché le fasi della vendita sono le stesse ma non prevedono un intermediario.
In particolare, in questo caso si ha un accordo privato tra le due parti che ne definiscono le condizioni. Anche qui il proponente può versare una somma di denaro come caparra, sotto forma di assegno non trasferibile intestato al venditore. Nella proposta devono essere specificati alcuni elementi fondamentali come il prezzo dell’immobile, le modalità di pagamento e le tempistiche.
Il venditore della casa può decidere di accettare i termini della proposta o, naturalmente, di non accettarli e rifiutare dunque la richiesta. Senza la presenza di un agente che ha il dovere di occuparsi delle pratiche burocratiche, spetterà alle due parti il compito di informarsi in modo adeguato sulla controparte e sulla veridicità delle informazioni sull’immobile. Nel caso di proposta di acquisto tra privati, sarà il notaio a registrare il documento.
Inoltre, senza un intermediario, non è possibile tenere l’assegno in custodia senza la garanzia che il venditore lo incassi prima dell’esito del mutuo, pertanto si consiglia di procedere senza agenzia solamente quando non è necessario l’intervento di una banca per finanziare l’importo di acquisto, oppure nel caso in cui ci sia piena fiducia nella parte venditrice. Seppur a volte i soldi di un’agenzia immobiliare sembrano sprecati, in realtà lo scopo di un intermediario è molteplice e non è mai di troppo. Se avete bisogno di un mutuo, ma non è presente un’agenzia immobiliare nella compravendita, consigliamo di effettuare una simulazione di mutuo online, parlando con un consulente, per avere certezza di poter accedere al finanziamento.
Come funziona la proposta di acquisto condizionata
Infine, qui parliamo del caso in cui ci sia una proposta di acquisto condizionata. Cosa significa esattamente quando una proposta è condizionata? Si tratta di una manifestazione di interesse verso la casa in vendita in forma scritta, con la quale il proponente si dichiara disposto ad acquistare l’immobile a determinate condizioni.
Una di queste condizioni può essere la volontà di comprare a un prezzo specifico, per esempio, oppure quella di ricevere la documentazione regolare dell’immobile entro e non oltre una certa data. E ancora, l’aspirante acquirente può decidere di chiedere anche la ricezione del condono entro un certo periodo di tempo, o può inserire qualsiasi altra clausola sospensiva.
Gran parte delle volte, questa clausola è legata all’ottenimento di un mutuo. Come abbiamo detto prima, infatti, può accadere che un compratore abbia avanzato una richiesta per un finanziamento alla sua banca e che stia aspettando l’esito della sua domanda. In questo caso si parla di proposta di acquisto vincolata dall’esito del mutuo.
Queste condizioni vanno riportate nel modulo della proposta di acquisto, insieme alla data di scadenza del vincolo. Se la clausola inserita nella proposta non viene rispettata per qualche motivo, il venditore è obbligato a restituire l’assegno all’acquirente e l’intermediario, quindi l’agente immobiliare, non ha diritto alla provvigione.
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