Superficie calpestabile: calcolo, metri quadrati e definizione di superficie utile

Informazioni e calcolo della superficie utile calpestabile e dei metri quadrati

Uno dei parametri più importanti che si prendono in considerazione quando si vuole comprare la casa (e di conseguenza richiedere il finanziamento per acquistarla) è sicuramente rappresentato dalle dimensioni dell’immobile. Questi dati devono essere indicati anche nella proposta di vendita e nel contratto, ma bisogna fare attenzione perché non bisogna fare confusione tra la superficie calpestabile (detta anche superficie utile) e la superficie commerciale (detta anche catastale). Diamo un’occhiata alle definizioni, scopriamo quali sono le differenze e come si effettua il calcolo i metri quadrati.

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    Superficie calpestabile: cosa si intende?

    La superficie commerciale è la somma complessiva della superficie lorda dell’immobile e delle aree esterne come terrazze, balconi, giardini e così via; il suo calcolo avviene tramite l’applicazione di coefficienti e parametri:

    • per quanto riguarda le superfici coperte si applica il 100% delle superfici calpestabili, delle superfici delle pareti divisorie interne non portanti e delle pareti perimetrali ed il 50% per le superfici delle pareti di confine con altre unità immobiliari;
    • per quanto riguarda le cosiddette superfici scoperte si applica il 10% su ville e giardini, il 15% sui giardini di appartamento, il 25% su balconi e terrazze scoperte, il 35% su balconi e terrazze coperte e su patii e porticati, il 60% sulle verande. Va aggiunto che le percentuali previste per le superfici scoperte possono cambiare in base alla loro qualità, alla loro ubicazione ed alla loro dimensione.

    La superficie calpestabile, invece, include solo quello che fa parte dell’immobile e che può essere calpestato; quindi, risulta essere la somma delle superfici interne dei singoli ambienti che compongono la casa, mentre vengono esclusi dal calcolo i muri perimetrali e quelli interni. Si tratta di un dato molto importante, perché viene utilizzato come base imponibile per il calcolo di alcuni tributi (come la tassa sui rifiuti, per esempio). Sintetizzando in altre parole, la superficie calpestabile è rappresentata dai metri quadri “utili”, ovvero tutte quelle aree che non essendo coperte da pareti e che quindi sono vivibili.

    Superficie calpestabile: definizione e calcolo

    La superficie calpestabile, di fatto è la superficie reale di un immobile (il discorso è valido sia per le case che per gli uffici ed i locali commerciali), ovvero quella che può risulta essere effettivamente utilizzabile in ciascun vano. calcolo metri quadri superficie utileIn questo caso il termine vano viene utilizzato per indicare tutti gli spazi in cui è suddiviso l’immobile (camera, soggiorno, bagno, cucina e così via), senza alcuna distinzione tra vano utile e vano accessorio. Come detto nel paragrafo precedente, la superficie commerciale viene calcolata tenendo conto anche dei muri, dei balconi, delle verande e così via, mentre nel calcolo della superficie calpestabile si tiene conto dolo della pavimentazione che viene misurata lungo il perimetro interno dell’edificio e delle pareti divisorie e che viene rilevata all’altezza di un metro e mezzo dal pavimento. Appare abbastanza ovvio che la superficie calpestabili risulti essere minore rispetto a quella commerciabile (in media si tratta di un valore più basse del 10%-15%).

    Il calcolo della superficie utile bisogna affidarsi a tecnici qualificati, come i geometri che possono prendere le misure recandosi sul posto, In alternativa, ci si può rivolgere ai tecnici del catasto, che possono ottenere la superficie calpestabile partendo dalla planimetria. Per fare un calcolo più approssimativo si può ricorrere alle franchigie utilizzate dalle agenzie immobiliari e dai periti, che per ottenere una stima dei metri quadrati calpestabili tolgono una determinata percentuale alla superficie catastale:

    • si toglie il 10% della superficie totale agli immobili realizzati in cemento armato;
    • si toglie il 25% dalla superficie totale per le case con mura in tufo storiche;
    • si toglie il 25% dalla superficie totale se ci sono delle superfici esterne.

    È una cosa diversa invece il dato che viene riportato sulle certificazioni energetiche: in questi documenti si fa riferimento alla superficie utile riscaldata, che esprime l’area calpestabile dei locali riscaldati, comprensiva delle soglie delle porte, ma al netto di muri esterni e tramezzi.